Contro l’opinione assolutamente maggioritaria, sia in dottrina che in giurisprudenza, le SS.UU., 8 aprile 2008, n. 9148 hanno sancito la natura parziaria, anziché solidale, delle obbligazioni assunte personalmente dall’amministratore di un condominio, in nome e nell’interesse del condominio stesso (vedine la nota dell’amico e collega Bacciardi, Dalla solidarietà alla parziarietà: il revirement delle sezioni unite sul regime attuativo del condebito condominiale, in Nuova giur. civ. comm., 9, 2008, 1032).
Secondo la Corte, premesso che il condominio non gode di una soggettività giuridica propria da costituire centro autonomo di situazioni giuridiche, anche passive dunque, le obbligazioni di carattere condominiale devono considerasi assunte dai singoli condomini collettivamente; e poiché la previsione dell’art. 1123 c.c. stabilisce che ciascuno dei condomini risponde per le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno“, il creditore condominiale non può che agire nei confronti di tutti i condomini, limitatamente alla quota loro spettante.
Non ha senso, infatti, limitare l’operatività della regola di ripartizione pro quota delle spese condominiali ai rapporti interni tra i condomini: essa disciplina anche quelli esterni, cioè quelli istaurati con i creditori del condominio (i.e. della massa dei condomini); di talché il principio generale di cui all’art. 1294 c.c. – che prevede una presunzione di solidarietà passiva – risulta in definitiva derogato dall’art. 1123 c.c., per cui con riguardo alle obbligazioni condominiali vale la regola della parziarietà passiva.
8 comments to “[CASS., SS.UU., N. 9148/2008] Le obbligazioni condominiali hanno natura parziaria”
8 comments to “[CASS., SS.UU., N. 9148/2008] Le obbligazioni condominiali hanno natura parziaria”
Lascia un Commento
Occorre aver fatto il login per inviare un commento
Come era prevedibile, la decisione in commento ha scatenato una moltitudine di pareri, i più fortemente critici, che hanno focalizzato l’attenzione sull’ingiustizia sostanziale e sulle gravi diseconomie che la validità di un principio del genere comporta in pregiudizio dei rapporti tra soggetti condominiali e terzi creditori.
Stante l’affermata natura parziaria delle obbligazioni in parola, sul creditore condominiale graverebbe l’onere di verificare le generalità e le quote proprietarie di ciascun condomino, cumulativamente rappresentati dall’amministratore condominiale, sia in fase di instaurazione del rapporto obbligatorio, sia nella sua fisiologica o patologica esecuzione.
Un’incombenza, invero, che non mi sembra così meno irragionevole di limitare la regola dell’art. 1123 c.c. ai soli rapporti interni tra i condomini e, quindi, alla sola possibilità di agire in regresso tra gli stessi.
L’operatività del principio di cui all’art. 1294, piuttosto, rappresenta il compromesso ideale tra le ragioni del creditore del condominio – dal quale, altrimenti, si pretenderebbe di compiere un’attività “istruttoria” sovrabbondante rispetto alle sue possibilità concrete e rispetto al buon andamento della circolazione patrimoniale nell’ordinamento – e quelle dei condomini più ligi e capienti – i quali si possono ben onerare dello sforzo di agire in regresso contro i “colleghi” condomini, in quanto si trovano in una posizione, anche solo informativa, di certo più favorevole rispetto a quella del creditore condominiale.
Pertanto, al contrario di quanto affermato dalla Corte, l’interpretazione più restrittiva dell’art. 1123 c.c. ha sì una sua base giustificativa, da cui deriva l’applicabilità dell’art. 1294 c.c. anche alle obbligazioni condominiali, donde la loro natura solidale e non parziaria.
Di questo avviso è stata la giurisprudenza di merito immediatamente successiva alle sez. un. (v. Trib. Trani, sez. Ruvo di Puglia, 12 settembre 2008, citata su denaro.it), ma non anche la sentenza 4 giugno 2008, n. 14813 della Cassazione la quale, contrariamente a quanto segnalato da taluni (Izzo, In condominio ritorna la solidarietà passiva, su http://www.sole24ore.it) non ha sconfessato il principio affermato dalle sez. un. in quanto si è occupata di un caso diverso, ossia dell’obbligazione gravante sui comproprietari di una unità condominiale, e non su quella gravante sui proprietari diversi di unità condominiali distinte.
In linea con quanto affermato dalle sezioni unite, invece, è la recente Cass., sez. III, 21 luglio 2009, n. 16920, la quale ha confermato la natura parziaria delle obbligazioni assunte dall’amministratore di condominio in nome e per conto della massa dei condomini, ma ha precisato che la norma di cui all’art. 1123, comma 1, c.c. – su cui si fonda il principio enunciato – è indubbiamente derogabile dalle parti (“…salvo diversa convenzione”).
In altri termini, la regola legale è quella della parziarietà delle obbligazioni condominiali, laddove la regola convenzionale può invece recuperarne il carattere solidale.
Segnalo che alla Commissione Giustizia del Senato è attualmente allo studio un progetto di riforma del “condominio” che, tra i vari aspetti, si occupa anche del caso in questione: secondo il nuovo art. 1129, comma 9, c.c., infatti, “L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio, anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso, fermo restando il diritto dei creditori del condominio di esercitare le azioni che spettano all’amministratore nei confronti dei condomini inadempienti, l’amministratore risponde insieme a questi ultimi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati.
Si noti come, di fatto, il legislatore sia proclive verso la soluzione della dottrina prevalente, che cioè a condizioni “normali” tra i condomini obbligati sussiste la solidarietà del vincolo obbligatorio.
La giurisprudenza di merito non condivide il principio di diritto enunciato dalle SS.UU., 8 aprile 2008, n. 9148: le obbligazioni condominiali in parola sono e rimangono caratterizzate dal vincolo di solidarietà; la regola della parziarietà vige solo nei i rapporti interni tra i condomini, ex art. 1123, comma 1, c.c., fatto sempre “…salvo diversa convenzione” (Trib. Modena, 14 maggio 2010, in Imm. e dir., 7, 2010, 14).
Arresto della giurisprudenza di merito sulla natura giuridica delle obbligazioni condominiali, la quale, dopo i precedenti tutti difformi, adesso si è adeguata al principio affermato da Cass. n. 9148/2008 sostenendo la natura parziaria, e non solidale, delle suddette obbligazioni condominiali (così Trib. Napoli, decr. 7 luglio 2010, in Imm. e dir., 2, 2011, 34).
In linea con quanto stabilito da Cass. n. 14813/2008, sopra citata, e quindi non di per sé in contrasto con il principio affermato dalle SS.UU. in parola, è la recente Cass., 21 ottobre 2011, n. 21907, dalla quale si ricavano due importanti affermazioni in tema di solidarietà passiva: la prima è che un’obbligazione più essere solidale anche in assenza della eadem causa obligandi (i comproprietari dell’immobile, infatti, lo erano in forza di titoli diversi), mentre la seconda è che la presunzione di solidarietà passiva è un principio informatore della materia che, come tale, deve essere applicato anche nei giudizi espressi secondo equità.
Ancora una conferma da parte della giurisprudenza di legittimità, che con Cass., ord. 9 giugno 2017, n. 14530 (testo on demand) ha ribadito la natura parziaria (e non solidale) delle obbligazioni condominiali.
Tuttavia, ha anche precisato che nel caso di specie si trattava di “fattispecie sottratta ratione temporis all’applicabilità dei primi due commi dell’art. 63 disp. att. c.c. come riformulati dalla legge n. 220/2012”: tale puntualizzazione è importante perché, se nel nuovo primo comma pare essere confermata la natura parziaria delle obbligazioni condominiali, là dove afferma che “l’amministratore … è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”, ciò evidentemente perché i creditori condominiali sono onerati di agire nei confronti dei singoli condomini morosi, nel nuovo secondo comma si continua ribadendo che, difatti, i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, ma aggiunge che tale azione è invece possibile “dopo l’escussione degli altri condomini”, ossia quelli morosi.
In altre parole, contrariamente al principio affermato dalle SS.UU. del 2008, il Legislatore del 2012 ha sì previsto la responsabilità dei condomini limitata alle rispettive quote condominiali anche nei confronti dei creditori, e quindi la natura parziaria delle obbligazioni condominiali fra i condomini, ma non anche se sussiste insolvenza dei condomini morosi: un vero e proprio beneficium excussionis, dunque, che sottende una solidarietà sussidiaria, e non già parziarietà, delle obbligazioni condominiali tra condomino moroso e condomini adempienti.
Con tale regola di diritto si è forse trovato il più corretto bilanciamento tra gli interessi dei condomini adempienti, costretti a non subire indiscriminatamente la morosità degli altri condomini, e gli interessi dei creditori condominiali, che possono rivolgersi anche ai creditori adempienti allorché non è più possibile ottenere l’adempimento da quelli morosi.
Ciò che resta da chiarire è se, a seguito dell’escussione infruttuosa del condomino moroso, che quindi è diventato insolvente, la relativa obbligazione “spalmata” sui condomini adempienti (presumibilmente in modo proporzionale) è a sua volta solidale fra questi, oppure rimane la regola della parziarietà: sul punto non consta ancora giurisprudenza, ma c’è da scommettere che, secondo le argomentazioni spese fin dal 2008, la conclusione sarebbe per la natura parziaria di tale obbligazione, sebbene temperata, in auspicabile coerenza con la riforma del 2012, dalla solidarietà sussidiaria del citato art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (Esempio: se i condomini A, B e C sono adempienti per la quota di 1000 euro ciascuno e il condomino D è insolvente per la quota di 900 euro, il creditore condominiale potrà agire nei confronti dei condomini adempienti A, B e C in via parziaria, e dunque per 300 euro ciascuno; ma se il condomino A è a sua volta insolvente per tale quota di 300 euro, il creditore condominiale potrà ancora agire nei confronti dei condomini adempienti B e C per la quota di 150 euro ciascuno; e così via).
In senso conforme a Cass., ord. n. 14530/2017, vedi già Cass., 9 gennaio 2017, n. 199 e le successive Cass., ord. 11 agosto 2017, n. 20073 e Cass., 29 settembre 2017, n. 22856.