[PARERE A.E. N. 2016/50397 DEL 6 APRILE 2016] Sul contenuto della dichiarazione di “conformità oggettiva” di cui all’art. 29, comma 1-bis, Legge n. 52/1985

Come è noto, l’art. 19, comma 14, del D.L. n. 78/2010 (modificato in sede di conversione dalla Legge n. 122/2010) ha introdotto il comma 1-bis dell’art. 29 della Legge n. 52/1985, secondo cui “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
Dopo che l’Agenzia del Territorio aveva già emesso le Circolari n. 2 del 9 luglio 2010 e n. 3 del 10 agosto 2010, l’Agenzia delle Entrate (nella quale, lo si ricorda, l’Agenzia del Territorio è confluita a far data dal 1° dicembre 2012) ha emesso il 6 aprile 2016 un ulteriore parere sulla corretta interpretazione della disposizione normativa citata, con particolare riferimento al contenuto che, precisamente, deve avere la dichiarazione di “conformità oggettiva” resa dagli intestatari dell’immobile o, in loro sostituzione, da un tecnico abilitato.
Nonostante l’inequivoco – direi – tenore letterale della norma, secondo cui la dichiarazione di conformità deve riguardare sia le “planimetrie” che i “dati catastali” (così, senza dubbi, la giurisprudenza: vedi Cass. 11 aprile 2014, n. 8611 e, tra le altre, Co.Re.Di. Toscana 14 aprile 2014), si è sentita comunque l’esigenza di un intervento chiarificatore, non a caso richiesto dal Consiglio Nazionale del Notariato che, sul punto, ha invece espresso un’opinione diversa (vedi Studio n. 846-2014/C (est. G. Coscia.), Stato dell’arte in tema di coerenza catastale oggettiva, approvato dall’Area scientifica degli studi civilistici il 19 febbraio 2015, e dal Consiglio nazionale del notariato in data 1-2 ottobre 2015).
Chiarimento che, tuttavia, appare tutt’altro che convincente.
Si legge infatti nel parere che “la richiesta dichiarazione di conformità, di cui al citato comma 1-bis, è strettamente connessa alla complessiva disciplina introdotta dall’art. 19 del decreto-legge n. 78 del 2010, riguardando quegli elementi che consentono la corretta individuazione del bene e permettono l’accertamento della relativa rendita.
Detti elementi sono peraltro desumibili dalla planimetria catastale – sempre se conforme alla situazione reale – la quale può, quindi, assurgere a termine di paragone per la verifica della conformità allo stato di fatto dei “dati catastali”, ovverosia dell’unità immobiliare urbana ivi rappresentata graficamente.
D’altro canto, nelle planimetrie catastali, presenti nel sistema informativo dell’Agenzia, rilasciate all’intestatario (o suo delegato), oltre al protocollo e alla data di rilascio, sono riportati gli identificativi catastali completi (Comune, Sezione – ove presente – foglio di mappa, particella, subalterno) oltre all’indirizzo e agli eventuali livelli di piano, con la specificazione che si tratta dell’ultima planimetria in atti”.
Così ragionando, è come se per l’Agenzia delle Entrate il riferimento alla conformità “dei dati catastali e delle planimetrie” debba considerarsi alla stregua di un’endiadi, che quindi renderebbe sufficiente il riferimento alla sola conformità delle planimetrie dacché già in esse sarebbero contenuti tutti i dati catastali all’uopo rilevanti.
Questa, peraltro, è la medesima conclusione cui è giunto l’organo rappresentativo del Notariato con il summenzionato Studio CNN n. 846-2014/C, anche sulla scorta di alcuni passaggi e silenzi, in verità ambigui, delle ricordate Circolari nn. 2 e 3 del 2010.
Tuttavia – al di là del valore “abrogativo” di una simile interpretazione, che in quanto tale dovrebbe essere avallata solo come estrema ratio – l’affermazione secondo cui i “dati catastali” richiesti dall’art. 29, comma 1-bis, Legge n. 52/1985 sono tutti desumibili dalla planimetria catastale, cosicché sarebbe ultronea una dichiarazione di conformità specifica anche per tali dati, è semplicemente falsa!
Infatti, non risulta rinvenibile in planimetria la categoria catastale dell’immobile, che rappresenta senz’altro un “dato catastale” rilevante ai fini della conformità allo stato di fatto, tale per cui la relativa dichiarazione – a prescindere dalla sua veridicità o meno – ha ad oggetto la circostanza che il dato catastale della categoria (per esempio C/6) corrisponde allo stato effettivo dell’immobile (cioè che sia effettivamente un locale ad uso garage, anziché un locale per civile abitazione).
Non mi sembra, quindi, tanto prudente per il notaio “fidarsi” del parere dell’Agenzia delle Entrate e limitarsi ad inserire in atto la sola dichiarazione di conformità della planimetria, dal momento che si rischierebbe di lasciare scoperto un dato catastale significativo come quello della categoria catastale, così come evidenziato – tra l’altro – dalla giurisprudenza espressasi sul punto.
Si accoglie allora con favore la raccomandazione della stessa Agenzia delle Entrate che, nonostante quanto affermato, auspica comunque, “al fine di evitare incertezze interpretative suscettibili di eventuali contenziosi, che venga posta la massima attenzione affinché, negli atti, la dichiarazione resa dalle parti riporti testualmente il dettato normativo, anche in considerazione della generica locuzione “dati catastali”, utilizzata dal Legislatore”.