[CASS. N. 9769/2016] Superficies solo cedit… e validità del trasferimento

La sentenza Cass., 12 maggio 2016, n. 9769 (testo on demand) ribadisce il principio pacifico in dottrina e giurisprudenza secondo cui “la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell’art. 952 c.c.” (massima ufficiale).
E’ nient’altro che l’applicazione della vecchia regola romanistica superficies solo cedit (o, se si preferisce, omne quod inaedificatur solo cedit), oggi codificata dall’art. 934 c.c.

Tuttavia, la pronuncia merita di essere segnalata dal momento che ha considerato operativo tale principio nonostante l’immobile sovrastante il terreno fosse un “fabbricato” e che, nondimeno, l’atto di acquisto del terreno non contenesse le relative menzioni urbanistiche.
La motivazione si fonda sull’accertata regolarità urbanistica di detto fabbricato, da cui deriverebbe – a quanto pare – la validità dell’acquisto per accessione (“Il Tribunale – si legge – … con statuizione sul punto non impugnata, dava per accertato che il fabbricato oggetto di lite fosse stato però eseguito, proprio ai fini dell’applicabilità della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40 in data anteriore al 1 settembre 1967”).

A questo punto sovvengono due considerazioni.

La prima è che tale motivazione non risulta soddisfacente in quanto appare errata doppiamente:
- intanto perché, “ai fini dell’applicabilità della L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40” non è vero che l’effettiva regolarità urbanistica del fabbricato è sufficiente a garantire la validità dell’atto, occorrendo piuttosto l’indicazione espressa in atto dei titoli edilizi in forza dei quali sussiste tale regolarità urbanistica (o, come nel caso di specie, la dichiarazione sostitutiva di atto notorio che la costruzione del fabbricato è “ante 1967”). Semmai, l’effettiva regolarità urbanistica costituisce il presupposto fattuale affinché una simile menzione possa essere effettuata in atto e, se non effettuata, della possibilità di sanare la conseguente nullità formale di detto atto mediante conferma;
- e poi perché sembra che la Corte abbia inteso derivare l’acquisito per accessione del fabbricato sovrastante dalla sua regolarità urbanistica, come se l’accessione non potesse operare con riguardo ad un fabbricato urbanisticamente irregolare. Tale conclusione contrasta, infatti, con la ratio della incommerciabilità di immobili abusivi, dal momento che l’acquisto a titolo originario (come è l’accessione) esclude ontologicamente qualsiasi problema di commerciabilità (che, evidentemente, si realizza mediante il compimento di “atti”, e dunque mediante acquisti a titolo derivativo), ed è altresì contraria a quella stessa giurisprudenza di legittimità che, per l’appunto, ritiene ben operante l’acquisto per usucapione (altro modo di acquisto a titolo originario) di un fabbricato abusivo (cfr. Cass., 19 dicembre 2012, n. 23452; Cass., 18 febbraio 2013, n. 3979).
Una motivazione giuridicamente più corretta, allora, sarebbe stata quella di considerare valido in ogni caso l’acquisto per accessione del fabbricato sovrastante in quanto l’art. 40 della Legge n. 47/1985 (insieme all’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001) è di per sé inapplicabile agli acquisti di immobili a titolo originario, dal momento che la disciplina delle menzioni urbanistiche fa riferimento soltanto ad “atti” (di trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali), e dunque soltanto ad acquisti a titolo derivativo.

La seconda considerazione è che, tutt’al più, potrebbe dubitarsi se l’acquisto degli immobili sovrastanti il terreno trasferito avvenga per davvero a titolo di accessione ai sensi dell’art. 934 c.c., e quindi come “effetto legale” del trasferimento del terreno derivante dal rapporto di esistenza degli immobili sopra (o sotto) il terreno acquistato (similmente, ad esempio, all’acquisto della quota parte dei beni condominiali), oppure se detto acquisto avvenga a seguito di “integrazione degli effetti del contratto” ai sensi dell’art. 1374 c.c., per cui il titolo di acquisto sarebbe lo stesso del terreno, e dunque non originario ma derivativo.
Soltanto aderendo a tale ultima interpretazione, infatti, non sarebbe possibile escludere l’applicabilità delle norme in materia di menzioni urbanistiche, con conseguente nullità (formale) dell’atto di compravendita del terreno relativamente all’acquisto dei fabbricati sovrastanti che non contenga le relative menzioni urbanistiche.
Alle stesse conclusioni deve oggi pervenirsi con riguardo alle menzioni catastali di cui all’art. 19, comma 14, del D.L. n. 78/2010, che sarebbero dovute a pena di nullità soltanto a fronte – anche qui – di acquisti effettuati mediante “atti”, e dunque a titolo derivativo e non già originario (nel caso di specie l’atto di compravendita era stato stipulato nel 2004, e quindi prima della novella).
A mio avviso – a differenza dell’acquisto di “accessori” e “pertinenze”, che può dirsi derivare dal titolo di acquisto del bene principale secondo il principio accessorium sequitur principali, con la conseguenza che, in tal caso, il contratto deve intendersi integrato negli effetti ai sensi dell’art. 1374 c.c. (cfr. art. 1477, comma 2, c.c.: “Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita”), se non addirittura integrato nel contenuto ai sensi dell’art. 1339 c.c. (cfr. art. 818, comma 1, c.c.: “Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto”) – l’acquisto delle “accessioni” si fonda su un titolo autonomo rispetto all’acquisto del bene principale, stante il diverso e assorbente principio superficies solo cedit di cui all’art. 934 c.c.: se il proprietario del suolo è proprietario anche dei beni che vi si trovano sopra o sotto, ciò vale sia in fase “statica” (es. nuovo fabbricato costruito su terreno già di proprietà) che in fase “dinamica” (acquisto di terreno con sovrastante fabbricato già costruito).
Ne consegue che nell’atto di acquisto del bene principale devono essere effettuate a pena di nullità tanto le menzioni urbanistiche quanto le menzioni catastali per il valido acquisto anche di fabbricati accessori e pertinenziali, mentre tale necessità non vi sarebbe per il valido acquisto anche delle accessioni fabbricative, giacché nel primo caso l’acquisto avverrebbe comunque a titolo derivativo, mentre nel secondo caso l’acquisto sarebbe a titolo originario.

Tuttavia, non sfugge che una simile conclusione si presta a facili abusi della normativa sulle menzioni urbanistiche e catastali, posto che l’incommerciabilità di fabbricati abusivi e/o catastalmente non conformi si potrebbe facilmente aggirare combinando il trasferimento del solo terreno di sedime con l’acquisto automatico di detti fabbricati a titolo originario di accessione.
In un simile caso, allora, dovrebbe potersi ricorrere o al concetto di “frode alla legge”, e dunque considerare il contratto traslativo del solo terreno affetto da nullità sostanziale (e non più formale) ai sensi dell’art. 1344 c.c., oppure – forse meglio – al concetto di “simulazione relativa” quanto all’oggetto (l’acquisto del fabbricato irregolare anziché del solo terreno di sedime), e dunque considerare il contratto dissimulato di trasferimento del fabbricato irregolare affetto da nullità sostanziale, ai sensi dell’art. 1414, comma 2, c.c., per illiceità o impossibilità giuridica dell’oggetto.

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  1. Solo per segnalare le recenti Cass., ord. 19 gennaio 2017, n. 1395, in Studium iuris, 9, 2017, p. 1029, che ha confermato l’usucapibilità di costruzioni abusive, e soprattutto Cass., 31 gennaio 2017, n. 2528, ibidem, p. 1032, che ha presupposto la medesima regola anche per l’accessione, proprio come ritenuto nel post: che pure tale segnalazione, allora, serva a chi si è già palesemente “ispirato” alle mie riflessioni per editare su una nota rivista giuridica “dimenticandosi” un po’ di ringraziare.

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