[CASS. N. 1626/2007] Il negozio traslativo di immobile abusivo è nullo per illiceità dell’oggetto

IMPOSSIBILITÀ O ILLICEITÀ DELL’OGGETTO? La Suprema Corte conferma la tesi dell’illiceità, annullando una delibera condominiale con cui si era disposto la realizzazione di un’opera edile abusiva.
Con la sentenza Cass., 25 gennaio 2007, n. 1626, i giudici del Palazzaccio confermano la scelta della tesi prevalente, dopo anni di pronunce oscillanti al riguardo. In giurisprudenza, infatti, si è molto discusso se il contratto avente ad oggetto il traferimento di un immobile abusivo dovesse considerarsi nullo perchè avente come oggetto (mediato) un bene incommerciabile, e quindi per impossibilità (giuridica) dell’oggetto, oppure nullo per illiceità dell’oggetto, derivante dalla violazione delle norme imperative delle leggi urbanistiche che impongono il rilascio del c.d., oggi, permesso di costruire (o, in alternativa, l’operatività del silenzio-assenso a seguito di presentazione di apposita D.I.A.). Dalla sentenza n. 9508 del 1999 la Cassazione si è ormai decisa a seguire la tesi dell’illiceità dell’oggetto per violazione di norme imperative, affermando, nel caso qui in esame, la nullità della delibera condominiale che disponga la costruzione di un immobile abusivo (secondo il principio di diritto in tema di condominio enunciato da ultimo dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 4806 del 2005).
Meno chiara, tuttavia, risulta essere la precisazione della Corte a proposito della nullità per impossibilità dell’oggetto della delibera condominiale “che pregiudichi la sicurezza di un fabbricato mediante la copertura di spazi comuni aventi la connaturale destinazione dell’aerazione delle unità immobiliari dei singoli condomini che su di esso prospettano, senza l’adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio dell’aria alle necessità anche potenziali delle dette unità“. Sembra preferibile, infatti, discorrere anche (o forse solo!) in questo caso di nullità per illiceità dell’oggetto derivante da violazione di norme imperative poste a tutela della proprietà esclusiva dei singoli condomini, se vero è che l’impossibilità dell’oggetto, quantomeno di tipo giuridica (è proprio questa l’ipotesi in questione), si ha solo quando il bene fatto oggetto di un negozio sia extra commercium, o comunque quando non possa essere dedotto in un rapporto giuridico, come, ad esempio, la mera situazione di possesso, disgiunta dal diritto di cui costituisce immagine (Cass. n. 8528/1996).

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