[APP. REGGIO CALABRIA, 12 NOVEMBRE 2015] Sulla trascrizione “dichiarativa” dell’accordo di conciliazione giudiziale accertativo dell’usucapione

Non può che condividersi la conclusione cui è pervenuta App. Reggio Calabria, 12 novembre 2015 secondo cui “gli accordi di conciliazione, anche se trascritti, non sono assimilabili alle sentenze di accertamento dell’usucapione, essendo inopponibili ai terzi che vantano titoli anteriormente trascritti o iscritti che in qualche modo possano essere pregiudicati dagli accordi medesimi. E’ quindi da escludere che il verbale di conciliazione in tema di usucapione possa avere effetti liberatori (cd. usucapio libertatis) sul bene usucapito, non potendosi opporre ai terzi estranei all’accordo l’acquisto a titolo originario del bene e la retroattività degli effetti dell’usucapione. La nuova disciplina – di cui all’art. 84 bis d.l. 21 giugno 2013 n. 69, conv. in l. 9 agosto 2013 n. 98, che ha modificato l’art. 2643 c.c., nel senso di includere tra gli atti soggetti a trascrizione gli “accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato” – non è suscettibile di condurre ad una diversa soluzione interpretativa”.

Si ritengono a questo punto opportune due considerazioni.
1) La prima è più che altro una precisazione, ovverosia che l’effettivo acquisto per usucapione di un bene prevale comunque su qualsiasi trascrizione o iscrizione di un acquisto a titolo derivativo dello stesso bene, dal momento che l’usucapione rimane pur sempre un acquisto a titolo originario.
Di conseguenza – per fare un esempio – se Tizio e Caio hanno stipulato un accordo conciliativo che accerta l’usucapione del bene X a favore di Caio e contro Tizio e tale accordo è stato trascritto dopo la trascrizione dell’atto di compravendita del medesimo bene X a favore di Mevio e contro lo stesso Tizio, l’acquisto di Mevio prevarrà sull’acquisto di Caio fondato sull’accordo conciliativo, ma certamente – per giurisprudenza costante della Cassazione – non prevarrà sull’acquisto di Caio fondato sull’effettivo acquisto per usucapione del bene X, a prescindere dalla relativa sentenza accertativa e/o dalla sua trascrizione.
2) La seconda considerazione concerne la rilevanza sistematica dell’introduzione del n. 12-bis dell’art. 2643 c.c. ad opera dell’art. 84-bis D.L. n. 69/2013, conv. in Legge n. 98/2013, dal momento che un discorso sulla natura giuridica della trascrizione di un accordo di “conciliazione giudiziale” accertativo dell’usucapione, come quello del caso di specie, argomentando da una norma che prevede la trascrizione di un atto tecnicamente diverso, ossia l’accordo di “mediazione” ex D.lgs. n. 28/2010, ma produttivo dei medesimi effetti, significa presupporre la trascrivibilità – per l’appunto – di atti diversi da quelli contemplati nel n. 12-bis dell’art. 2643 c.c. ma che ne producono gli stessi identici effetti. Pare infatti essersi data per scontata, giustamente, l’applicabilità dell’art. 2645 c.c. anche agli accordi di mediazione che accertato l’usucapione, tale per cui sarebbe da considerare trascrivibile qualsiasi accordo accertativo dell’usucapione a prescindere dalla sua conclusione all’esito o meno di un procedimento media-conciliativo. E ciò valga il vero, contro la posizione di taluni Conservatori dei Registri Immobiliari e giudici di merito che, sedicenti giuristi, appaiono più imprestati casualmente al ruolo che ricoprono, piuttosto che vincitori meritevoli di concorsi pubblici.